Του Νίκου Ρουσάνογλου
Νέες κινήσεις σχεδιάζει η κυβέρνηση και το οικονομικό επιτελείο ειδικότερα, για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, φέρνοντας το ζήτημα και στην ευρωπαϊκή "ατζέντα". Όπως αποκάλυψε ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και Πρόεδρος του Eurogroup Κυριάκος Πιερρακάκης, στο πλαίσιο του 4ου Real Estate Conference του Capital.gr και του Forbes, "έχουμε φέρει το στεγαστικό ζήτημα, το οποίο απασχολεί σχεδόν κάθε χώρα της Ε.Ε. με τα επιμέρους τοπικά χαρακτηριστικά, στο επίκεντρο των συζητήσεων και στο Eurogroup. Αυτή την Παρασκευή, στο άτυπο Eurogroup στη Λευκωσία το θέμα θα είναι το στεγαστικό που μπαίνει με δική μας πρωτοβουλία", ανέφερε ο υπουργός και συνέχισε: "Η σύλληψη είναι να δούμε καλά παραδείγματα για το τι δούλεψε στην κάθε χώρα και θα μπορούσε να υιοθετηθεί. Είναι σημαντικό να μαθαίνουμε από τις επιτυχίες αλλά και από τις αποτυχίες των άλλων".
Ο υπουργός Οικονομικών αναγνώρισε ότι στην Ελλάδα χρειάζεται να γίνουν περισσότερα για να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών και παρουσίασε τις κυβερνητικές πρωτοβουλίες σε αυτή την κατεύθυνση. Όπως είπε "έχουμε τριετή φοροαπαλλαγή, προγράμματα ανακαίνισης και θα γίνουν ακόμα περισσότερα".
Προς την κατεύθυνση αυτή, κρίσιμα θα είναι τα συμπεράσματα που θα προκύψουν από την λειτουργία του νέου Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.), το οποίο παρουσίασε ο διοικητής της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), Γιώργος Πιτσιλής. Ο ίδιος χαρακτήρισε το ΜΙ.ΔΑ. ως ένα ιδιαίτερα απαιτητικό εγχείρημα, τονίζοντας ότι "είναι άλλη πίστα ως πρόκληση, γιατί συνδυάζεται με διαλειτουργικότητα με το Κτηματολόγιο". Όπως εξήγησε, το νέο μητρώο θα συνενώνει το σύνολο της ιδιοκτησιακής πληροφορίας γύρω από κάθε ακίνητο, με στόχο τη δημιουργία μιας ενιαίας και ολοκληρωμένης εικόνας. "Στόχος είναι να πάρουμε όλη την πληροφορία γύρω από το ακίνητο", ανέφερε χαρακτηριστικά. Σημείωσε παράλληλα ότι πρόκειται ουσιαστικά για μια διαδικασία αρχικοποίησης δεδομένων, καθώς "το ένα σύμπαν είναι οι αστικές μισθώσεις και το άλλο οι αγροτικές μισθώσεις".
Ιδιαίτερη έμφαση έδωσε και στις δυσκολίες που προκύπτουν από την έλλειψη γεωεντοπισμού στο υφιστάμενο φορολογικό μητρώο. "Το φορολογικό μητρώο γενικά δεν έχει γεωεντοπισμό. Γι’ αυτό χρειαζόμαστε το Κτηματολόγιο", υπογράμμισε, αποκαλύπτοντας παράλληλα ότι η ΑΑΔΕ ήδη ελέγχει περίπου 20.000 ΑΦΜ για σχετικές αποκλίσεις και παρατυπίες. "Τα έχουμε εντοπίσει τα φαινόμενα, ελέγχουμε περίπου 20.000 ΑΦΜ, κάποιοι θέλουν ακόμη και να έρθουν να επιστρέψουν χρήματα μόνοι τους", ανέφερε.
Σύμφωνα με τον διοικητή της ΑΑΔΕ, στόχος είναι η πλατφόρμα του ΜΙ.ΔΑ. να τεθεί σε λειτουργία μέσα στο πρώτο δεκαπενθήμερο του Ιουνίου. Απαντώντας σε ερώτημα σχετικά με το εάν θα κληθούν και οι ενοικιαστές να δηλώσουν στοιχεία στην πλατφόρμα, πέραν των ιδιοκτητών, ο κ. Πιτσιλής διευκρίνισε ότι η απάντηση δεν είναι μονοσήμαντη. Ωστόσο, όπως είπε, εφόσον πρόκειται για κύρια κατοικία, αυτή θα πρέπει να δηλωθεί. Επισήμανε δε ότι στο ΜΙ.ΔΑ. ενσωματώνεται και η νομοθετική ρύθμιση για τον τραπεζικό λογαριασμό στον οποίο θα κατατίθενται τα μισθώματα.
Στο πάνελ παρενέβη και ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, ο οποίος υποστήριξε ότι πρόκειται για μια μοναδική ευκαιρία ώστε να ζητηθεί από τους πολίτες να δηλώσουν το πραγματικό εμβαδόν των ακινήτων τους. Όπως ανέφερε, εάν αυτό δεν γίνει τώρα, δύσκολα θα γίνει στο μέλλον, θέτοντας ωστόσο ως βασική προϋπόθεση να μην υπάρξουν αναδρομικές φορολογικές επιβαρύνσεις.
Η μετάβαση που συντελείται στην αγορά κατοικίας
Εν τω μεταξύ, στην αγορά κατοικίας καταγράφονται δομικές μεταβολές, απόρροια της νέας στεγαστικής πραγματικότητας, που επιβάλλει την αναθεώρηση πολλών δεδομένων. "Νέοι με χαμηλούς ή ασταθείς μισθούς δυσκολεύονται συνολικά να υποστηρίξουν την αγορά κατοικίας. Όμως ακόμη και χιλιάδες νέα ζευγάρια με μεσαία εισοδήματα δεν εμποδίζονται κυρίως από τη μηνιαία δόση. Αποκλείονται επειδή δεν μπορούν να συγκεντρώσουν την προκαταβολή που απαιτείται για να μπουν στην αγορά. Πώς μπορεί μια νέα γενιά να αποκτήσει σπίτι, όταν το κόστος στέγασης καταναλώνει το κεφάλαιο που απαιτείται για να το αγοράσει;", ανέφερε σχετική έρευνα της Prosperty, που παρουσιάστηκε στο συνέδριο.
Σύμφωνα με αυτήν, ακόμη κι ένα ζευγάρι με μηνιαίο εισόδημα 3.000 ευρώ υπολογίζεται ότι θα χρειαστεί σχεδόν δύο δεκαετίες (19 χρόνια) για να αποταμιεύσει το απαιτούμενο ποσό για την αγορά κατοικίας, χωρίς μάλιστα να υπολογίζεται το στεγαστικό δάνειο, εφόσον μένει στο ενοίκιο. Συγκεκριμένα, για ένα ακίνητο 90-100 τ.μ., αξίας 320.000 ευρώ, απαιτείται η αποταμίευση ενός ποσού 80.000 ευρώ (64.000 ευρώ για την προκαταβολή και 16.000 για τα έξοδα μεταβίβασης), με τα υπόλοιπα 256.000 ευρώ να αφορούν τραπεζικό δανεισμό (δόση 1.200 ευρώ).
Όπως σημειώνει η Prosperty, "το πραγματικό εμπόδιο δεν είναι η μηνιαία δόση του δανείου, αλλά η αδυναμία δημιουργίας του αρχικού κεφαλαίου που απαιτείται για την πρόσβαση στο στεγαστικό δάνειο. Έτσι, δύο νοικοκυριά με το ίδιο εισόδημα έχουν εντελώς διαφορετική δυνατότητα αγοράς, ανάλογα με το αν διαθέτουν οικογενειακή στήριξη ή δωρεάν στέγαση, καθώς το υψηλό κόστος ενοικίασης και ζωής στις μεγάλες πόλεις περιορίζει δραματικά τη δυνατότητα αποταμίευσης, ακόμη και για οικογένειες με μεσαία ή υψηλότερα εισοδήματα".
Με τη σειρά του, ο κ. Φώτης Γιόφτσιος, CEO & VP της Ten Brinke Hellas σημείωσε ότι η αγορά κατοικίας μετά από την πανδημία αλλά και από παλιότερα έχει αλλάξει. Όπως είπε την περίοδο 1950-1980 η κατοικία ήταν προσιτή. Στην συνέχεια μέχρι το 2008 οι άνθρωποι αναζητούσαν πιο ποιοτικά χαρακτηριστικά στην κατοικία τους ενώ 'ήταν πιο εύκολη η πρόσβαση στα στεγαστικά δάνεια. Έπειτα, με την οικονομική κρίση επήλθε κατάρρευση, ενώ όπως είπε σήμερα ξεκινάει μια νέα περίοδος με τους ανθρώπους να ψάχνουν κατοικία μέχρι την εποχή της Covid. Πρόσθεσε ότι η πανδημία άλλαξε τη ζήτηση για σπίτια με περισσότερους χώρους ή μπαλκόνια. Επεσήμανε πως στη συνέχεια έκαναν την εμφάνισή τους οι ξένοι αγοραστές. "Τα σπίτια γίνονται ακριβότερα όχι μόνο λόγω ζήτησης αλλά λόγω αύξησης κόστους κατασκευών" εξήγησε. Ο κ. Γιόφτσιος, επεσήμανε πως υπάρχει ένα κενό στα σπίτια της μεσαίας κατηγορίας που ως επί τον πλείστον είναι παλαιά και χρειάζονται ανακαινίσεις που δυσκολεύουν τους ιδιοκτήτες. Η στεγαστική κρίση βρίσκεται γύρω από αυτή την κατηγορία ωστόσο είπε ότι υπάρχει ακόμα απόθεμα.
Ο κ. Κυριάκος Καμπούρης, CEO της IMS FC τόνισε την σημασία της χρηματοδότησης για την απόκτηση κατοικίας, καθώς όπως είπε 3 στις 10 πράξεις πραγματοποιούνται μέσω χρηματοδότησης ενώ οι υπόλοιπες από ίδια κεφάλαια. Εκτίμησε ότι το 2026 οι χρηματοδοτήσεις θα φτάσουν τα 2,7 δισ. ευρώ με τη βοήθεια του προγράμματος Σπίτι μου 2. Με βάση τα πληθυσμιακά δεδομένα είπε ότι η χώρα μπορεί να φτάσει τα 4 δισ. ευρώ σε χρηματοδοτήσεις.
Αντίστοιχα, ο κ. Ανδρέας Πρωτόπαπας, Γενικός Διευθυντής της FinTHESIS από την πλευρά του εξήγησε το ρόλο του διαμεσολαβητή στεγαστικών δανείων σημειώνοντας ότι το ποσοστό των αγοραστών που χρησιμοποιούν την υπηρεσία δεν ξεπερνά το 12%. Όπως είπε πρόκειται για έναν σύμβουλο δανείων που θα καθοδηγήσουν τον πελάτη προς όφελός του. Μάλιστα αναφέρθηκε σε περιπτώσεις που κάποιος που διαθέτει τα ίδια κεφάλαια μπορεί να αποκτήσει με τη βοήθεια του συμβούλου ακόμη και κέρδη. Ο κ Πρωτόπαπας σημείωσε ότι οι τράπεζες επιθυμούν να υπάρχει διαμεσολάβηση καθώς η μετάβαση από φυσική παρουσία σε ψηφιακή, το ανθρώπινο δυναμικό τους έχει μειωθεί και χρειάζονται τη συμβολή των εταιρειών διαμεσολάβησης.
Ο κ. Γιώργος Ρέκας, Senior Associate της Sioufas and Associates Law Firm αναφέρθηκε στο ζήτημα των μεταβιβάσεων που δημιουργεί προβλήματα στις συναλλαγές στην αγορά ακινήτων. Είπε ότι η αγορά έχει κάποια χαρακτηριστικά τα οποία σήμερα αντιστοιχούν στα χαρακτηριστικά των πωλητών που πλέον είναι εταιρείες και οι αγοραστές είτε είναι ξένοι επενδυτές, είτε νέα ζευγάρια που θέλουν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία. Όπως εξήγησε οι αγοραστές αντιμετωπίζουν τα ίδια προβλήματα που συγκλίνουν σε τρεις βασικούς άξονες: Πρώτον το κανονιστικό πλαίσιο, ο δεύτερος οι δυσκολίες στο νομικό και τεχνικό έλεγχο και ο τρίτος οι χρόνοι αδειοδότησης. Σημείωσε ότι η αγορά της κατοικίας πρέπει να επεκταθεί για το πως θα πρέπει να εκσυγχρονιστεί η διαδικασία της συναλλαγής.
Σημαντικό ρόλο στην διαδικασία εισόδου νέων και περισσότερων κατοικιών στην αγορά, ενδέχεται να διαδραματίσει και το πρόγραμμα της Golden Visa, μέσω της αλλαγής χρήσης στα ακίνητα. Σύμφωνα με την κα. Λιλιάνα Κουλουμπή, νομικός και επικεφαλής G.R.C., Dominion Group (Μέλος των ICA, H.A.RI.MA., ASCO), το συγκεκριμένο τμήμα του προγράμματος που αφορά σε αλλαγή χρήσης (π.χ. από επαγγελματικό σε οικιστικό), κυμαίνεται πέριξ του 15% - 20%.
Από την πλευρά της, η Λιλιάνα Κουλουμπή, Νομικός - Head of G.R.C., Dominion Group (Μέλος των ICA, H.A.RI.MA., ASCO) αναφέρθηκε στην αγορά της Golden Visa και την αλλαγή χρήσης στα ακίνητα. Ως προς τα οφέλη για την ελληνικά αγορά, ανέδειξε την αξιοποίηση των μέχρι σήμερα ανενεργών κτιρίων, τα οποία "ανακυκλώνονται" και βγαίνουν ξανά στην αγορά. Έτσι, αυξάνεται το στοκ των διαθέσιμων ακινήτων εν μέσω στεγαστικής κρίσης. Παράλληλα, σημείωσε, στο πλαίσιο της αλλαγής χρήσης, τα κτίρια αυτά ανακαινίζονται και αναβαθμίζονται ενεργειακά, γεγονός που ενισχύει σημαντικά την ποιότητα των προσφερόμενων ακινήτων.
Στη συνέχεια, ο Δημήτρης Βέρρος, Founding & Managing Partner, Verros & Associates Law Firm έκανε αναφορά στον υφιστάμενο νόμο για την Golden Visa, λέγοντας είπε ότι ο κώδικας φέρνει τομές στα όρια και στο είδος των επενδύσεων. Στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και σε νησιά άνω των 3.100 κατοίκων το όριο ανέρχεται στις 800.000€, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές στις 400.000€.
Υπάρχουν παράλληλα και οι δύο εξαιρέσεις των 250.000€: Τα διατηρητέα κτίρια και η δυνατότητα απόκτησης ακινήτου μέσω αλλαγής χρήσης. Αυτά έρχονται με προϋποθέσεις: Για τα όρια των 400.000€ / 800.000€, η επένδυση πρέπει να γίνει σε ένα μόνο ακίνητο, ενώ το ακίνητο δεν μπορεί να διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά δεν υπάρχει υποχρέωση να μισθώνεται μακροχρόνια. Παράλληλα, η ελάχιστη επιφάνεια πρέπει να είναι στα 120 τ.μ.
Στην αλλαγή χρήσης δεν ισχύει ο περιορισμός των 120 τ.μ., όμως στο ακίνητο απαγορεύεται να στεγάζεται η έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης. Επιπλέον, η αλλαγή χρήσης πρέπει να έχει πραγματοποιηθεί μετά τις 4.4.2024 (π.χ. για ακίνητα που νωρίτερα είχαν εμπορική χρήση). Επίσης, εάν ο επενδυτής δεν αγοράσει ολόκληρο το κτίριο, πρέπει να δώσει μεγάλη προσοχή στις διατάξεις του κανονισμού της πολυκατοικίας. Ωστόσο, "ακόμα και αυτό δεν μας καλύπτει απόλυτα", είπε.
Παράλληλα, ο κ. Παναγιώτης Νεράντζης, Director, Planning & Development, Arbitrage Development, τόνισε ότι από την πλευρά του Project Manager σε ένα έργο αλλαγής χρήσης, το μεγαλύτερο πλεονέκτημα και η προστιθέμενη αξία είναι η αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος. Ειδικά όταν μιλάμε για ολόκληρα συγκροτήματα και παρατημένους "ογκόλιθους" κτιρίων που παίρνουν νέα ζωή, ενεργειακά αναβαθμισμένα, το περιβαλλοντικό και κοινωνικό αποτύπωμα είναι απόλυτα θετικό.
Παρά τα οφέλη, όμως, υπάρχουν και προκλήσεις: Καταλληλότητα χώρων: Τα βιομηχανικά κτίρια που αλλάζουν χρήση δεν είναι εκ προοιμίου κατάλληλα για να γίνουν κατοικίες (για παράδειγμα, έχουν συχνά πολύ μεγάλο βάθος κάτοψης, που δυσκολεύει τον φυσικό φωτισμό). Χρήσεις γης: Αυτά τα κτίρια βρίσκονται συνήθως σε περιοχές όπου οι τοπικές χρήσεις γης είχαν θεσπιστεί παλαιότερα για τέτοια κτίρια (βιομηχανικά πχ).
Αντίστοιχα, ο κ. Μιχάλης Μπελέγρης, Διπλ. Πολιτικός Μηχανικός - Managing Partner, belegris + partners | Construction Studio, ανέφερε ότι τα κλειστά σπίτια είναι, ουσιαστικά, η μόνη πραγματική επενδυτική ευκαιρία αυτή τη στιγμή, καθώς τα κλειστά διαμερίσματα συνεπάγονται κλειστές πολυκατοικίες, που με τη σειρά τους σημαίνουν κλειστές γειτονιές και απομονωμένους ανθρώπους. Αυτή τη στιγμή η Ελλάδα και η Αττική έχουν έναν τεράστιο όγκο ανενεργού κτιριακού αποθέματος. Σε λίγα χρόνια, η αγορά θα ζητάει τα ακίνητα με αυστηρούς όρους κατανάλωσης, αναδεικνύοντας την ενεργειακή αναβάθμιση σε απόλυτη προτεραιότητα. Στο πλαίσιο αυτό, η ανακαίνιση έχει μετατραπεί σε ένα ισχυρό επενδυτικό εργαλείο.
Πηγή: capital.gr
