Πώς οι αλλαγές χρήσης και η βιωσιμότηα αναδιαμορφώνουν τον χάρτη των ελληνικών κατασκευών; Πέντε στελέχη της αγοράς ανοίγουν τα χαρτιά τους στο πλαίσιο του 4ο Συνεδρίου Real Estate Forbes/Capital.gr για το πρόγραμμα της Golden Visa, την υπεραξία των κλειστών ακινήτων που επιστρέφουν στην αγορά, αλλά και τις προκλήσεις.
Η Έλενα Καφούρου, Ιδρύτρια & Managing Director, Biosymo αναφέρθηκε στη βιωσιμότητα (και το κατά πόσο τα βιώσιμα κτίρια μας αφορούν στο μέλλον) και το κεφάλαιο "ακίνητα - αλλαγές χρήσης".
Σύμφωνα με την ίδια, η ελληνική αγορά έχει αρχίσει να αλλάζει, ίσως όχι με τους επιθυμητούς ρυθμούς όσον αφορά τη βιωσιμότητα, αλλά πλέον μιλάμε για πιστοποιήσεις, οι οποίες σταδιακά γίνονται ρουτίνα.
Υπογραμμίζοντας τη σημασία της βιωσιμότητας στην αγορά του real estate, είπε ότι σημασία έχει να ξεφύγουμε από την απλή συμμόρφωση με ένα πρότυπο και να κοιτάξουμε την ουσία: Πώς αναγεννάται κάτι, δίνοντας αξία στον χρήστη και στην κοινότητα.
Στη σύγκριση της Ελλάδα με την Ευρώπη, ανέφερε ότι αυτή γίνεται ανάλογα με τη χώρα. Υπάρχουν χώρες, όπως η Ρουμανία, στις οποίες καταγράφεται μεγάλη πράσινη ανάπτυξη, και χώρες που είναι πιο πίσω από την Ελλάδα.
Την τελευταία 3ετία έχουν μπει στην πλατφόρμα πιστοποίησης κτιρίων LEED πάνω από 300 ελληνικά έργα. Μέσα σε μια δεκαετία σημειώθηκε ουσιαστική αλλαγή, παρά το disruption που έφερε ο Covid.
Η κα Καφούρου εστίασε επίσης στον παράγοντα της συνύπαρξης ανθρώπου και φύσης: Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι τα κτίρια υπηρετούν τον άνθρωπο και ο άνθρωπος είναι κομμάτι της φύσης. Το περιβάλλον θα ζήσει και χωρίς εμάς· το ζητούμενο είναι να σώσουμε τις συνθήκες στις οποίες θα ζήσει ο άνθρωπος, βρίσκοντας έναν τρόπο να είμαστε αρμονικοί μέσα σε αυτό, είπε χαρακτηριστικά.
Στο σημείο αυτό ανέδειξε την υιοθέτηση του Integrative Process."Ως σύμβουλοι βιωσιμότητας, προσπαθούμε να υιοθετήσουμε αυτή τη διαδικασία. Πώς παίρνουμε, δηλαδή, μια ομάδα και την κάνουμε πραγματική ομάδα", κάτι που στο τέλος προσδίδει αξία, σημείωσε.
Αναφορικά με την ευρωπαϊκή Οδηγία για κτίρια μηδενικών ρύπων και ερωτηθείσα εάν αυτό είναι εφικτό για τα νέα κτίρια είπε ότι το να χτίζονται τα νέα κτίρια με τεχνολογία μηδενικών ρύπων είναι απλά ανέφικτο. "Πώς μπορεί να γίνει στην πράξη; Να μην κάνουμε ένα καινούργιο κτίριο, αλλά να πάρουμε ένα παλιό και να το ανακατασκευάσουμε".
"Για να εντάξουμε τον ανθρώπινο παράγοντα στα κτίρια, πρέπει να δούμε πώς αυτά υπηρετούν τον άνθρωπο και, έμμεσα, την κοινότητα. Παραδοσιακά, οι Έλληνες είχαμε ισχυρές κοινότητες και αυτό είναι που πρέπει να επαναφέρουμε" είπε, τέλος.
Από την πλευρά της, η Λιλιάνα Κουλουμπή, Νομικός - Head of G.R.C., Dominion Group (Μέλος των ICA, H.A.RI.MA., ASCO) αναφέρθηκε στην αγορά της Golden Visa και την αλλαγή χρήσης στα ακίνητα.
Είπε ότι το συγκεκριμένο κομμάτι του προγράμματος (το segment της αλλαγής χρήσης) κυμαίνεται στο 15-20%. Αφορά την αποκατάσταση κτιρίων και αποτελεί ένα από τα πιο αναπτυσσόμενα σημεία του προγράμματος για τα επόμενα χρόνια.
Ως προς τα οφέλη για την ελληνικά αγορά, ανέδειξε την αξιοποίηση των μέχρι σήμερα ανενεργών κτιρίων, τα οποία "ανακυκλώνονται" και βγαίνουν ξανά στην αγορά. Έτσι, αυξάνεται το στοκ των διαθέσιμων ακινήτων εν μέσω στεγαστικής κρίσης.
Παράλληλα, σημείωσε, στο πλαίσιο της αλλαγής χρήσης, τα κτίρια αυτά ανακαινίζονται και αναβαθμίζονται ενεργειακά, γεγονός που ενισχύει σημαντικά την ποιότητα των προσφερόμενων ακινήτων.
Ωστόσο, η ίδια επισήμανε ότι αν και μπορεί να βοηθήσει στη στεγαστική κρίση, δεν μπορεί να τη λύσει από μόνο του - χρειάζονται και άλλες παρεμβάσεις.
Σχετικά με τις δυσκολίες για τους επενδυτές, είπε ότι το πρώτο πράγμα που αντιμετωπίζει ένας επενδυτής είναι το "σοκ" της ελληνικής γραφειοκρατίας. Το ακίνητο και η διαδικασία πρέπει να υπάγονται αυστηρά στο νομικό πλαίσιο και τις προϋποθέσεις. Ο ξένος επενδυτής ζητά σαφές due diligence και επικοινωνία με κάποιον που γνωρίζει τις διαδικασίες για να τον ενημερώνει.
Παράλληλα, τα ακίνητα προς πώληση συχνά δεν είναι ώριμα. Πολλά είναι παλιά, υπάρχουν ζητήματα με τους τίτλους ιδιοκτησίας ή με τις καταχωρήσεις στο Κτηματολόγιο. Έχουν γίνει βήματα, ωστόσο δεν υπάρχει ακόμα ένα ενοποιημένο σύστημα για να αποφεύγονται, για παράδειγμα, οι διπλές καταχωρήσεις, σημείωσε.
Για τα Smart Buildings και την Τεχνητή Νοημοσύνη, εκτίμησε ότι "δεν είμαστε έτοιμοι θεσμικά". "Η Τεχνητή Νοημοσύνη είναι πολύ πρόσφατη και δεν γνωρίζουμε ακόμα όλο το εύρος της".
Στη συνέχεια, ο Δημήτρης Βέρρος, Founding & Managing Partner, Verros & Associates Law Firm έκανε αναφορά στον υφιστάμενο νόμο για την Golden Visa, λέγοντας είπε ότι ο κώδικας φέρνει τομές στα όρια και στο είδος των επενδύσεων. Στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και σε νησιά άνω των 3.100 κατοίκων το όριο ανέρχεται στις 800.000€, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές στις 400.000€.
Υπάρχουν παράλληλα και οι δύο εξαιρέσεις των 250.000€: Τα διατηρητέα κτίρια και η δυνατότητα απόκτησης ακινήτου μέσω αλλαγής χρήσης.
Αυτά έρχονται με προϋποθέσεις: Για τα όρια των 400.000€ / 800.000€, η επένδυση πρέπει να γίνει σε ένα μόνο ακίνητο, ενώ το ακίνητο δεν μπορεί να διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά δεν υπάρχει υποχρέωση να μισθώνεται μακροχρόνια. Παράλληλα, η ελάχιστη επιφάνεια πρέπει να είναι στα 120 τ.μ.
Στην αλλαγή χρήσης δεν ισχύει ο περιορισμός των 120 τ.μ., όμως στο ακίνητο απαγορεύεται να στεγάζεται η έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης. Επιπλέον, η αλλαγή χρήσης πρέπει να έχει πραγματοποιηθεί μετά τις 4.4.2024 (π.χ. για ακίνητα που νωρίτερα είχαν εμπορική χρήση).
Οι "Κόκκινες σημαίες" στους Νομικούς Ελέγχους: Επειδή κάθε ακίνητο έχει ιδιαιτερότητες, είναι δύσκολο να ομαδοποιηθούν. Συνήθως, περίπου στα μισά ακίνητα εντοπίζονται νομικά ευρήματα, τα οποία όμως δεν είναι πάντα απαγορευτικά, σημείωσε.
Στο μεταξύ, αναφερόμενος στα ακίνητα που προορίζονται για αλλαγή χρήσης, είπε ότι εάν ο επενδυτής δεν αγοράσει ολόκληρο το κτίριο, πρέπει να δώσει μεγάλη προσοχή στις διατάξεις του κανονισμού της πολυκατοικίας. Ωστόσο, ακόμα και αυτό δεν μας καλύπτει απόλυτα, είπε.
Για τη διαφορά μεταξύ Ελλήνων και ξένων πελατών, είπε ότι η ελληνική πραγματικότητα δημιουργεί κυρίως γραφειοκρατικά εμπόδια.
Ο Μιχάλης Μπελέγρης, Διπλ. Πολιτικός Μηχανικός - Managing Partner, belegris + partners | Construction Studio αναφέρθηκε στην αγορά των κατασκευών και των ανακαινίσεων.
Μίλησε για μια αλλαγή της νοοτροπίας γύρω από την ανακαίνιση, σημειώνοντας ότι το 2016 η ανακαίνιση γινόταν κυρίως από ιδιοκτήτες που ένιωθαν "σχεδόν αμήχανα ή απολογητικά γι' αυτό", κάτι που περνούσε και στον κοινωνικό τους κύκλο. Δεν ένιωθαν ότι υπήρχε πραγματική αξία και υπεραξία σε αυτό το μοντέλο. "Το 2021 βρεθήκαμε σε μια εντελώς καινούργια πραγματικότητα στην Αττική", είπε.
Η Αθήνα, και στη συνέχεια η Θεσσαλονίκη, ανήκουν πλέον στο παγκόσμιο δίκτυο πόλεων. Έτσι, η ανακαίνιση μετατράπηκε σε ένα ισχυρό επενδυτικό εργαλείο, τόσο για τους ξένους επενδυτές όσο —και κυρίως— για όσους διέθεταν ήδη ένα κτιριακό απόθεμα και ανακάλυψαν την υπεραξία του.
Για τα κλειστά σπίτια ως επενδυτική ευκαιρία είπε ότι είναι ουσιαστικά, η μόνη πραγματική επενδυτική ευκαιρία αυτή τη στιγμή, καθώς τα κλειστά διαμερίσματα συνεπάγονται κλειστές πολυκατοικίες, που με τη σειρά τους σημαίνουν κλειστές γειτονιές και απομονωμένους ανθρώπους.
Αυτή τη στιγμή η Ελλάδα και η Αττική έχουν έναν τεράστιο όγκο ανενεργού κτιριακού αποθέματος. Σε λίγα χρόνια, η αγορά θα ζητάει τα ακίνητα με αυστηρούς όρους κατανάλωσης, αναδεικνύοντας την ενεργειακή αναβάθμιση σε απόλυτη προτεραιότητα.
Τέλος, ο Παναγιώτης Νεράντζης, Director, Planning & Development, Arbitrage Development ανέλυσε τις προκλήσεις και την τεχνική διάσταση των αλλαγών χρήσης.
Αναφερόμενος αρχικά στο πρόγραμμα της Golden Visa, είπε ότι είναι ξεκάθαρο ότι οι ευκαιρίες υπάρχουν. Η αφορμή της Golden Visa λειτούργησε ως έναυσμα για να βγουν στην αγορά ακίνητα που βρίσκονταν "στα αζήτητα". Το επενδυτικό ενδιαφέρον είναι σαφές, καθώς η απόκτησή τους δημιουργεί σημαντική υπεραξία.
Από τη μεριά του Project Manager σε ένα έργο αλλαγής χρήσης, το μεγαλύτερο πλεονέκτημα και η προστιθέμενη αξία είναι η αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος. Ειδικά όταν μιλάμε για ολόκληρα συγκροτήματα και παρατημένους "ογκόλιθους" κτιρίων που παίρνουν νέα ζωή, ενεργειακά αναβαθμισμένα, το περιβαλλοντικό και κοινωνικό αποτύπωμα είναι απόλυτα θετικό.
Παρά τα οφέλη, όμως, υπάρχουν και προκλήσεις:
Καταλληλότητα χώρων: Τα βιομηχανικά κτίρια που αλλάζουν χρήση δεν είναι εκ προοιμίου κατάλληλα για να γίνουν κατοικίες (για παράδειγμα, έχουν συχνά πολύ μεγάλο βάθος κάτοψης, που δυσκολεύει τον φυσικό φωτισμό).
Χρήσεις γης: Αυτά τα κτίρια βρίσκονται συνήθως σε περιοχές όπου οι τοπικές χρήσεις γης είχαν θεσπιστεί παλαιότερα για τέτοια κτίρια (βιομηχανικά πχ).
Παράλληλα, στην ερώτηση αν αρκεί η Golden Visa για να αξιοποιηθεί το στοκ ακίνητων, απάντησε ότι "Προς το παρόν ναι".
"Ωστόσο, όπως έγινε όμως και με τις άλλες κατηγορίες κατοικιών όπου αυξήθηκε το πλαφόν, το ίδιο μπορεί να συμβεί τελικά και εδώ. Και τι κάνουμε μετά; Θα τα αφήσουμε πάλι να "κάθονται"; Θα έχουμε προλάβει να τα φτιάξουμε όλα;".
Πρέπει να μπει στην εξίσωση —ειδικά κατά την αξιοποίηση μεγάλων ακινήτων— το πώς αυτά μπορούν να συμβάλουν στη λύση του στεγαστικού προβλήματος της χώρας. Για να συνδυαστεί αυτό με το επενδυτικό ενδιαφέρον, θα πρέπει να διαμορφωθεί το κατάλληλο νομοθετικό πλαίσιο, σημείωσε.
Στο ερώτημα αν τα σύγχρονα τεχνολογικά εργαλεία παραμένουν "εξωτικά" ή αν μπορεί μια εταιρεία να ανταποκριθεί σε τέτοια σύνθετα έργα χωρίς αυτά, εκτίμησε ότι σε πολύ μεγάλα έργα "δεν μπορείς χωρίς αυτά".
"Είναι πλέον απολύτως απαραίτητα και πολύ χρήσιμα, ειδικά σε μεγάλης κλίμακας έργα".
Τη συζήτηση συντόνισε ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης, Επιχειρηματίας και Αναλυτής Αγοράς Ακινήτων.
Δείτε τις εργασίες του 4ου Real Estate Conference Capital.gr/Forbes εδώ
Πηγή: capital.gr
