Του Νίκου Ρουσάνογλου
Κερδίζουν συνεχώς έδαφος τα εξυπηρετούµενα διαµερίσµατα (serviced apartments) στην ελληνική αγορά ακινήτων, καθώς, από µερικές δεκάδες που ήταν µέχρι και πριν από 3-4 χρόνια, υπολογίζεται ότι µέχρι το τέλος του 2026 θα αριθµούν πλέον χιλιάδες, και µάλιστα µε έντονα ανοδικές τάσεις.
Η εξήγηση είναι εύκολη: τα διαµερίσµατα αυτά προσφέρουν µεγάλη ευελιξία στην επενδυτική αξιοποίηση, τόσο στο σκέλος της εκµετάλλευσης όσο και σε εκείνο της πώλησης ως επενδυτικού προϊόντος.
Τα εξυπηρετούµενα διαµερίσµατα έχουν προσανατολισµό τον τοµέα της φιλοξενίας, αλλά απευθύνονται σε µια ευρεία γκάµα πιθανών χρηστών, στοιχείο που τα καθιστά ιδιαίτερα ελκυστικά. Κατά κανόνα, πρόκειται για studios και διαµερίσµατα ενός ή δύο δωµατίων, που έχουν τη δυνατότητα να φιλοξενήσουν δύο, τρία ή και τέσσερα άτοµα, ανάλογα µε τη διαρρύθµισή τους. Οι τυπικές επιφάνειες κυµαίνονται από 25 τ.µ. και άνω, ενώ, ανάλογα µε το έργο, µπορούν να φτάσουν ακόµα και τα 80-85 τ.µ. Πρόκειται για διαµερίσµατα πλήρως επιπλωµένα και εξοπλισµένα, εντός ολοκληρωµένων και οργανωµένων συγκροτηµάτων, τα οποία δύνανται να παρέχουν στους ενοίκους και µια σειρά συµπληρωµατικών υπηρεσιών, όπως, π.χ., φύλαξη, καθαριότητα, γυµναστήριο, εστιατόριο κτλ.
Ουσιαστικά πρόκειται για µια "υβριδική" επιλογή ανάµεσα σε ένα δωµάτιο ξενοδοχείου και ένα µεµονωµένο κατάλυµα βραχυχρόνιας µίσθωσης, έχοντας όµως έντονο τον επενδυτικό προσανατολισµό. Συγκεκριµένα, ανάλογα µε το έργο, τα ακίνητα αυτά αποτελούν αντικείµενο κεντρικής διαχείρισης από εξειδικευµένες εταιρείες (όπως πράττει, π.χ., ένας ξενοδοχειακός όµιλος), που αναλαµβάνουν την εµπορική εκµετάλλευση του εκάστοτε συγκροτήµατος, από τη διαχείριση των µισθώσεων και των µισθωτών µέχρι τη συντήρηση του κτιρίου.
Στο πλαίσιο αυτό, τα διαµερίσµατα εκµισθώνονται σε µια ευρεία γκάµα ενδιαφεροµένων, από φοιτητές και ψηφιακούς νοµάδες µέχρι στελέχη επιχειρήσεων, νέα ζευ- γάρια και φυσικά ξένους επισκέπτες/τουρίστες σε µια πόλη. Η διάρκεια των µισθώσεων είναι επίσης ευέλικτη και µπορεί να κυµαίνεται από µία ηµέρα µέχρι αρκετούς µήνες, ή ακόµα και πάνω από έναν χρόνο. Αυτό εξαρτάται όµως και από τον προσανατολισµό του κάθε συγκροτήµατος, καθώς οι εταιρείες ανάπτυξης συνήθως έχουν κατά νου συγκεκριµένες υποκατηγορίες µισθωτών/χρηστών, µε βάση την τοποθεσία, τις προσβάσεις και τον χαρακτήρα του κτιρίου.
Με αποδόσεις που κυµαίνονται από 4% έως 8%, τα διαµερίσµατα αυτά στη συνέχεια πωλούνται σε ιδιώτες επενδυτές, είτε µεµονωµένα είτε και πιο µαζικά. Πρόκειται για ένα επενδυτικό προϊόν που αποδεικνύεται ιδιαίτερα δηµοφιλές και στο εξωτερικό, καθώς συνδυάζει την ασφάλεια της επένδυσης σε κατοικία µε τη δυναµική του τοµέα της φιλοξενίας, προσφέροντας σταθερά έσοδα και µελλοντικές υπεραξίες. Αυτός είναι και ο λόγος που αποτελεί µια ιδιαίτερα ανερχόµενη κατηγορία στο εξωτερικό, καθώς από τις αρχές του 2020 και µέχρι τις αρχές του 2025 η προσφορά εξυπηρετούµενων διαµερισµάτων σε πανευρωπαϊκό επίπεδο αυξήθηκε κατά σχεδόν 12.000 µονάδες ή κατά 15%. Οι κύριες αγορές όπου καταγράφονται τέτοια έργα είναι το Ηνωµένο Βασίλειο, η Γερµανία, η Ιρλανδία και η Αυστρία, ενώ εσχάτως παρατηρείται σηµαντική αναπτυξιακή δραστηριότητα και στη νότια Ευρώπη, καθώς, εκτός από την ελληνική αγορά, ενισχύονται οι επενδύσεις και σε χώρες όπως η Πορτογαλία, η Ισπανία και η Ιταλία.
Ειδικά στην περίπτωση της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, τα κτίρια εξυπηρετούµενων διαµερισµάτων αποδεικνύονται ιδιαίτερα δηµοφιλείς επιλογές ανάπτυξης και αξιοποίησης ακινήτων, καθώς δεν επηρεάζονται από την απαγόρευση που ισχύει για τη λειτουργία νέων καταλυµάτων βραχυχρόνιας µίσθωσης, στοιχείο που τα καθιστά πολύ ελκυστικά. Ειδικότερα, επειδή ένα κτίριο µε εξυπηρετούµενα διαµερίσµατα αδειοδοτείται ως τουριστικό κατάλυµα (παρέχοντας και το αντίστοιχο επίπεδο υπηρεσιών), δεν εµπίπτει στις διατάξεις που απαγορεύουν την έκδοση νέων ΑΜΑ (Αριθµός Μητρώου Ακινήτου) στα πρώτα τρία δηµοτικά διαµερίσµατα του Δήµου Αθηναίων από τις αρχές του 2025 και από φέτος και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης. Έτσι, τα ακίνητα αυτά µπορούν να συνεχίσουν να παρέχουν υπηρεσίες βραχυχρόνιων µισθώσεων και, φυσικά, να συνεχίσουν να αναπτύσσονται και να αποτελούν αντικείµενο αγοραπωλησίας, κάτι που δεν επιτρέπεται πλέον για τα µεµονωµένα διαµερίσµατα που λειτουργούν ως καταλύµατα βραχυχρόνιας µίσθωσης.
Αυτός είναι και ο λόγος που µέχρι σήµερα ο κύριος όγκος των επενδύσεων που έχουν γίνει για τη δηµιουργία συγκροτηµάτων από εξυπηρετούµενα διαµερίσµατα εντοπίζεται στο κέντρο της Αθήνας. Περιοχές εντός του εµπορικού τριγώνου, όπως η Πλάκα, το Μοναστηράκι, του Ψυρρή και ο Κεραµεικός, ξεχωρίζουν, όπως επίσης το Κουκάκι, τα Εξάρχεια, το Μετς, οι Αµπελόκηποι και άλλα σηµεία. Για παράδειγµα, ακίνητα που βρίσκονται κοντά σε σταθµούς ΗΣΑΠ ή πανεπιστηµιακές σχολές ενδιαφέρουν τους επενδυτές για την ανάπτυξη κτιρίων µε φοιτητικές κατοικίες. Μια τέτοια περίπτωση στην Αττική είναι η πρόσφατη επένδυση της Premia Properties σε κτίριο στην Καισαριανή, ενώ η εταιρεία διατηρεί ακόµα ένα κτίριο στην Κυψέλη.
Επίσης, ο Πειραιάς εξελίσσεται στο έτερο σηµαντικό "hotspot" για τη συγκεκριµένη κατηγορία ακινήτων, καθώς θεωρείται από τις ανερχόµενες περιοχές για την ανάπτυξη του µοντέλου αυτού, λόγω των αναγκών που υπάρχουν από στελέχη, ψηφιακούς νοµάδες, φοιτητές και επαγγελµατίες και, φυσικά, ξένους επισκέπτες.
Από τις εταιρείες που έχουν τοποθετηθεί στον τοµέα των εξυπηρετούµενων διαµερισµάτων µε σηµαντική διείσδυση και χαρτοφυλάκιο άνω των 1.000 µονάδων είναι η DKG Development, υπό τη διοίκηση του συνιδρυτή κ. Κωνσταντίνου Πετρίδη. Πριν από µερικούς µήνες εγκαινιάστηκε το συγκρότηµα Wyndham Residences Piraeus Marina Zeas, ένα ακίνητο 72 διαµερισµάτων, που θα λειτουργήσει υπό τον όµιλο Wyndham. Τα διαµερίσµατα αυτά θα απευθύνονται κυρίως σε επιβάτες κρουαζιέρας. Παράλληλα, έχει παραδοθεί προς λειτουργία και το συγκρότηµα Hive στο Μοσχάτο, όπου θα προσφέρονται 110 εξυπηρετούµενα διαµερίσµατα, κυρίως σε στελέχη επιχειρήσεων, σε εταιρείες για τη φιλοξενία του προσωπικού τους και ενδεχοµένως και σε φοιτητές, είτε εγχώριων είτε και ξένων πανεπιστηµίων.
Επίσης, η εταιρεία προχωρά και µια επέκταση σε ένα έργο µικτής χρήσης που έχει αναπτύξει στην Καλλιθέα, πολύ κοντά στον σταθµό του ΗΣΑΠ. Πρόκειται για ένα κτίριο στη συµβολή των οδών Επτανήσου και Πατριάρχου Γρηγορίου, στο οποίο θα προστεθούν 28 διαµερίσµατα, ενώ θα προβλεφθούν και υπόγειες θέσεις στάθµευσης. Το συγκεκριµένο ακίνητο απευθύνεται κυρίως σε εγχώριους χρήστες, και δη φοιτητές.
Πρόσφατα η DKG ανακοίνωσε και τη συµφωνία για τη µακροχρόνια µίσθωση του κτιρίου "B48 Athens Dafni", επί της Λ. Βουλιαγµένης αρ. 164, στη Δάφνη, η οποία θα απευθύνεται κυρίως σε φοιτητές. Μισθωτής θα είναι η ισπανική εταιρεία διαχείρισης Libere Hospitality Group, που θα αναλάβει τη διαχείριση του κτιρίου, το οποίο αποτελείται από 57 εξυπηρετούµενα διαµερίσµατα.
Κεφάλαια άνω των 60 εκατ. ευρώ έχει επενδύσει και η REDS του οµίλου Ελλάκτωρ, η οποία στο τέλος του 2024 εξαγόρασε ένα χαρτοφυλάκιο επενδυτικών ακινήτων το οποίο αφορά κατά κύριο λόγο κτίρια εξυπηρετούµενων διαµερισµάτων στο κέντρο της Αθήνας. Συγκεκριµένα, πρόκειται για οκτώ κτίρια που διαθέτουν 182 εξυπηρετούµενα διαµερίσµατα στο κέντρο της Αθήνας. Το µεγαλύτερο από τα κτίρια που θα αποκτήσει η εταιρεία αφορά 60 διαµερίσµατα, συνολικής επιφάνειας 3.909 τ.µ. (περιλαµβάνει και ισόγειο κατάστηµα) και βρίσκεται στην οδό Αβέρωφ 7, κοντά στο Εθνικό Αρχαιολογικό Μουσείο. Η εκτιµηθείσα αξία υπολογίζεται σε 15,7 εκατ. ευρώ. Σηµαντικής αξίας, ύψους 9,44 εκατ. ευρώ, κρίνεται και το κτίριο 25 εξυπηρετούµενων διαµερισµάτων και επιφάνειας 2.314 τ.µ. στην οδό Δηµητρέσσα 4 στον Λυκαβηττό.
Άλλα ακίνητα µε εµπορικές χρήσεις στο ισόγειο και εξυπηρετούµενα διαµερίσµατα βρίσκονται επίσης στη Λ. Αλεξάνδρας 38 στο Πεδίο του Άρεως (1.458 τ.µ. και 22 διαµερίσµατα), αξίας 6,12 εκατ. ευρώ, ενώ στην οδό Κολοκοτρώνη 23 βρίσκεται κτίριο 1.000 τ.µ. και 10 διαµερισµάτων, αξίας 6,37 εκατ. ευρώ, και στην οδό Ιπποκράτους 35 ακίνητο 17 διαµερισµάτων και επιφάνειας 1.226 τ.µ., αξίας 5,82 εκατ. ευρώ. Ακόµα δύο κτίρια βρίσκονται στην οδό Ασκληπιού 9 και 61 στα Εξάρχεια, επιφάνειας 1.172 τ.µ. και 1.300 τ.µ. αντίστοιχα, φιλοξενώντας 18 και 15 διαµερίσµατα. Η δε αξία τους είναι 5,94 εκατ. ευρώ και 5,43 εκατ. ευρώ αντίστοιχα. Άλλο ένα ακίνητο τέτοιας χρήσης βρίσκεται στο εµπορικό τρίγωνο, στην οδό Ρόµβης 9. Πρόκειται για ακίνητο επιφάνειας 882 τ.µ., 15 διαµερισµάτων και αξίας 6,6 εκατ. ευρώ.
Τις πρώτες της επενδύσεις στον τοµέα των εξυπηρετούµενων διαµερισµάτων εξετάζει και η Dimand Real Estate, η οποία έχει τοποθετηθεί στρατηγικά σε διάφορα σηµεία του κέντρου της Αθήνας. Ειδικά σε ό,τι αφορά την περιοχή πέριξ της Πλ. Οµονοίας, ξεχωρίζει το σχέδιο µετατροπής ενός αυτοτελούς κτιρίου γραφείων 3.150 τ.µ. σε συγκρότηµα εξυπηρετούµενων διαµερισµάτων. Πρόκειται για ακίνητο το οποίο βρίσκεται στη συµβολή των οδών Λυκούργου και Απελλού και το οποίο η Dimand µισθώνει από το Ίδρυµα Τοσίτσα, µέσω συµφωνίας διάρκειας 50 ετών.
Αντίστοιχα, την πρώτη της κίνηση σχεδιάζει και η Hellenic Properties, µέσω της αξιοποίησης υφιστάµενου κτιρίου της εταιρείας στη Λ. Συγγρού. Πρόκειται για ένα ακίνητο που βρίσκεται µεταξύ του κτιρίου της Εθνικής Ασφαλιστικής και εκείνου του οµίλου Generali, το οποίο η Hellenic Properties αναµένεται να ανακατασκευάσει και να επεκτείνει, ώστε να δηµιουργηθεί ένα σύγχρονο συγκρότηµα, αποτελούµενο από 190 εξυπηρετούµενα διαµερίσµατα. Η ολοκλήρωση των εργασιών αναµένεται προς το τέλος του 2028, µε την εκτιµώµενη αξία του νέου κτιρίου να υπολογίζεται σε 40 εκατ. ευρώ. Τα διαµερίσµατα θα είναι επιφάνειας από 19 έως 35 τ.µ. και θα απευθύνονται σε ένα ποικιλόµορφο κοινό, από φοιτητές και τουρίστες µέχρι ψηφιακούς νοµάδες και στελέχη εταιρειών. Για τον λόγο αυτόν, θα εκµισθώνεται και µέσω βραχυχρόνιων και µεσοχρόνιων µισθώσεων (από 60 µέρες και πάνω δηλαδή), αλλά και µέσω µακροχρόνιων µισθώσεων. Το ακίνητο θα είναι branded, φέροντας την επωνυµία διεθνούς ξενοδοχειακού οµίλου, ενώ σχεδιάζεται να πωληθεί εξολοκλήρου (και όχι µεµονωµένα ανά οριζόντια ιδιοκτησία).
Τρία νέα κτίρια εξυπηρετούµενων διαµερισµάτων υλοποιεί αυτή την περίοδο και ο όµιλος Yotel, που εδρεύει στο Λονδίνο. Συγκεκριµένα, µέσω της Yotelpad Athens, θα λειτουργήσει 113 διαµερίσµατα σε τρία κεντρικά ακίνητα σε Οµόνοια, Μοναστηράκι και Νέο Κόσµο. Το ακίνητο της Οµόνοιας βρίσκεται στην οδό Πειραιώς και θα απευθύνεται κυρίως σε επαγγελµατίες και ψηφιακούς νοµάδες. Το ακίνητο στο Μοναστηράκι βρίσκεται στην οδό Μιλτιάδου, κοντά στο Σύνταγµα και το ιστορικό κέντρο, και θα προσφέρεται για σύντοµες διαµονές, αλλά και για εταιρικούς πελάτες, µε ανάγκες κεντρικής πρόσβασης. Αντίστοιχα, εκείνο στον Νέο Κόσµο (οδός Ήρας), όντας κοντά στον σταθµό του µετρό Συγγρού-Φιξ, θα απευθύνεται κυρίως σε επαγγελµατίες που ενδιαφέρονται για µεγαλύτερη διάρκεια παραµονής.
Πηγή: capital.gr
