Του Κώστα Κατίκου
Επενδυτικό "σπριντ" για την αξιοποίηση των ακινήτων του ξεκινά ο e-ΕΦΚΑ, για να καλύψει το χαμένο έδαφος πολλών ετών στη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας του, η οποία αποτιμάται σε 1,4 δισ. ευρώ ως προς την αντικειμενική της αξία, ενώ η εμπορική φτάνει στα 1,8 δισ. ευρώ.
Η ακίνητη περιουσία του e-ΕΦΚΑ αποτελεί ένα από τα μεγαλύτερα χαρτοφυλάκια δημόσιας περιουσίας στην Ελλάδα, καθώς ο ασφαλιστικός φορέας διαθέτει σήμερα 515 ιδιόκτητα ακίνητα, τα οποία προέρχονται από τα πρώην ασφαλιστικά ταμεία που εντάχθηκαν σταδιακά στον e-ΕΦΚΑ, όπως το πρώην ΙΚΑ, ο ΟΑΕΕ, το ΕΤΑΑ, το ΝΑΤ, το ΕΤΑΠ-ΜΜΕ και το ΕΤΕΑΕΠ.
Το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει 229 πλήρη κτίρια, 169 τμήματα κτιρίων, 69 οικόπεδα και 48 αγροτεμάχια, πολλά από τα οποία βρίσκονται σε ιδιαίτερα εμπορικές περιοχές της χώρας. Για δεκαετίες, μεγάλο μέρος αυτής της περιουσίας παρέμενε αναξιοποίητο ή υποαξιοποιημένο, λόγω πολυδιάσπασης αρμοδιοτήτων, νομικών εκκρεμοτήτων και έλλειψης ενιαίου σχεδιασμού.
Τα τελευταία χρόνια, ωστόσο, ο e-ΕΦΚΑ επιχειρεί να αλλάξει ριζικά το μοντέλο διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας του, προχωρώντας σε οργανωμένες κινήσεις αξιοποίησης ακινήτων με στόχο την ενίσχυση των εσόδων του ασφαλιστικού συστήματος.
Η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του e-ΕΦΚΑ εισήλθε σε νέα φάση από το 2023, με τη σύσταση και λειτουργία της "Εταιρείας Ακινήτων e-ΕΦΚΑ", στην οποία έχει ανατεθεί βάσει νόμου η διαχείριση του χαρτοφυλακίου ακινήτων του e-ΕΦΚΑ.
Στόχος της νέας εταιρείας είναι η ενεργοποίηση εκατοντάδων ακινήτων που παρέμεναν για χρόνια ανεκμετάλλευτα, με βασική επιδίωξη την αύξηση των εσόδων του ασφαλιστικού συστήματος και τη βελτίωση της απόδοσης της περιουσίας των ασφαλισμένων.
Παρότι έχουν περάσει τρία χρόνια από τη σύστασή της, η εταιρεία δεν έχει ξεκινήσει ακόμη την ενεργό διαχείριση των ακινήτων των ασφαλιστικών ταμείων και αυτό γιατί υπήρξαν καθυστερήσεις στη στελέχωση και την οργάνωσή της.
Το χαμένο έδαφος αυτών των τριών ετών αλλά των προηγούμενων, κατά τα οποία η περιουσία των Ταμείων δεν αξιοποιούνταν αποτελεσματικά, καλείται να καλύψει τώρα ο e-ΕΦΚΑ, ανάβοντας το πράσινο φως για ένα επενδυτικό "σπριντ" για τα ακίνητα που είναι ώριμα να αξιοποιηθούν.
Η νέα εταιρεία λειτουργεί ως ειδικός φορέας αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του e-ΕΦΚΑ και, όπως προβλέπεται στο καταστατικό της, αναλαμβάνει τη διοίκηση, διαχείριση, εκμετάλλευση και διάθεση των ακινήτων, χωρίς όμως να αλλάζει το ιδιοκτησιακό καθεστώς. Η κυριότητα παραμένει στον e-ΕΦΚΑ, ενώ η εταιρεία ενεργεί ως εντολοδόχος και αντιπρόσωπός του.
Στις αρμοδιότητές της περιλαμβάνεται επίσης η δυνατότητα εκποίησης ακινήτων, καθώς και η σύσταση, μεταβίβαση ή παραχώρηση εμπράγματων δικαιωμάτων, ακόμα και δικαιωμάτων επιφάνειας, με στόχο την προσέλκυση επενδύσεων και την ενεργοποίηση ανενεργών ή αναξιοποίητων περιουσιακών στοιχείων. Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα δωρεάν ή ανταποδοτικής παραχώρησης χρήσης ακινήτων για δημόσιους, κοινωνικούς ή κοινωφελείς σκοπούς.
Θα μπορεί επίσης να "ξεμπλοκάρει" ακίνητα τα οποία έως σήμερα παρέμεναν ανενεργά λόγω πολεοδομικών ή τεχνικών προβλημάτων. Στις αρμοδιότητές της περιλαμβάνονται η τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών, οι αλλαγές χρήσεων, καθώς και η συνολική πολεοδομική ωρίμανση ακινήτων που δεν μπορούσαν να αξιοποιηθούν. Με αυτόν τον τρόπο, μεγάλα κτίρια και οικόπεδα του ασφαλιστικού φορέα μπορούν να επανέλθουν στην αγορά.
Η εταιρεία θα προχωρήσει σε απογραφή, κτηματογράφηση και εκτίμηση της αξίας των ακινήτων, ενώ θα τηρεί ολοκληρωμένο αρχείο τίτλων ιδιοκτησίας και στοιχείων της περιουσίας. Παράλληλα, θα μπορεί να αποδέχεται για λογαριασμό του e-ΕΦΚΑ δωρεές, κληρονομιές και κληροδοσίες ακινήτων, καθώς και να εκπροσωπεί τον οργανισμό σε διαδικασίες απαλλοτριώσεων.
Το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων δεν αλλάζει. Η κυριότητα παραμένει στον e-ΕΦΚΑ, ενώ η εταιρεία λειτουργεί αποκλειστικά ως διαχειριστής και εκπρόσωπός του. Οι πράξεις που θα πραγματοποιεί θα γίνονται στο όνομα και για λογαριασμό του ασφαλιστικού φορέα, ο οποίος εξακολουθεί να διατηρεί όλα τα εμπράγματα δικαιώματα επί της περιουσίας του.
Παράλληλα, η εταιρεία μπορεί να συμμετέχει σε συνεργασίες και κοινοπραξίες με άλλες επιχειρήσεις, να παρέχει τεχνογνωσία σε αντίστοιχους φορείς στην Ελλάδα και το εξωτερικό, αλλά και να αναπτύσσει επενδυτικές συνέργειες για την αξιοποίηση μεγάλων περιουσιακών στοιχείων.
Τι προβλέπει το σχέδιο για το 2026
Η στρατηγική του e-ΕΦΚΑ βασίζεται πλέον όχι μόνο στην απλή εκμίσθωση χώρων, αλλά και στην ενεργητική διαχείριση και αναβάθμιση των ακινήτων, μέσω επενδύσεων, ανακαινίσεων και νέων χρήσεων.
Στο πλαίσιο αυτό, το 2026 προγραμματίζεται νέο κύμα αξιοποίησης ακινήτων. Ειδικότερα, ο e-ΕΦΚΑ σχεδιάζει την παραχώρηση 5 ακινήτων, την προκήρυξη διαγωνισμών για ακόμα 18 ακίνητα, καθώς και την ολοκλήρωση διαδικασιών που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη για 7 επιπλέον ακίνητα, είτε μέσω διαγωνισμών είτε μέσω υπογραφής νέων συμβάσεων με μισθωτές.
Από το 2022 έως σήμερα έχουν ήδη αξιοποιηθεί 67 ακίνητα, αποφέροντας ετήσια αύξηση εσόδων από μισθώματα που φτάνει τα 4,8 εκατ. ευρώ. Παράλληλα, σύμφωνα με τα στοιχεία του φορέα, αναμένεται επιπλέον ετήσια αύξηση εσόδων περίπου 760.000 ευρώ από επενδυτικές δράσεις που βρίσκονται σε εξέλιξη, ενώ η συνολική αξία των ακινήτων έχει ενισχυθεί μεσοπρόθεσμα κατά τουλάχιστον 68 εκατ. ευρώ.
Σε αρκετές περιπτώσεις, οι μισθωτές που θα διατηρήσουν τη χρήση των ακινήτων θα υποχρεωθούν να υλοποιήσουν συγκεκριμένα επενδυτικά σχέδια, με στόχο την αναβάθμιση των κτιρίων και την αύξηση της εμπορικής τους αξίας. Πρόκειται για ένα νέο μοντέλο αξιοποίησης, που επιδιώκει να μετατρέψει την ακίνητη περιουσία του e-ΕΦΚΑ από παθητικό περιουσιακό στοιχείο σε ενεργό εργαλείο παραγωγής εσόδων για το ασφαλιστικό σύστημα.
Πηγή: capital.gr
